Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu nieruchomości mieszkaniowej. Taka umowa posiada taką samą moc prawną, co „zwykła” umowa najmu. Posiada jednak pewną, szczególną zaletę dla wynajmujących tj. możliwość szybszej egzekucji i usunięcia z lokalu nieuczciwego najemcy.
Tryb najmu okazjonalnego łagodzi wymogi przepisów o ochronie praw lokatorów. Obliguje bowiem najemców do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego). Dzięki temu, jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, wystąpią problemy z najemcą, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne – bez konieczności prowadzenia długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego.
Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie właścicieli lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że z takiej opcji, nie mogą skorzystać właściciele lokali usługowych.
Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien:
1) przedłożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym,
2) wskazać inny lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu,
3) przedłożyć oświadczenie osoby będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, o którym mowa w pkt 2, w którym wyrazi ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.
Dodatkowo, wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy, a na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.
Jeśli którykolwiek z powyższych obowiązków nie zostanie zrealizowany, umowa najmu okazjonalnego nie będzie chroniła właściciela i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za „klasyczną” umowę najmu.
W odróżnieniu od „zwykłej” umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony.
Wynajmujący może zażądać przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja jest formą zabezpieczenia i służy pokryciu należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Jest to opłata podlegająca pełnemu zwrotowi w przypadku, gdy mieszkanie i jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym (ale wynikającym z normalnego użytkowania) w stosunku do dnia podpisania umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego odbywa się na zasadach dot. „normalnej” umowy najmu, tj. z następujących powodów:
1) jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku,
2) kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
3) kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.
Oprócz powyższych sytuacji, najem okazjonalny dodatkowo dopuszcza jeszcze jeden powód eksmisji: kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.
Przyspieszona eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego zakłada, że Wynajmujący, po ustaniu umowy, doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania.
Jeśli nie przyniosło to skutku, a najemca wciąż nie opuszcza mieszkaniu, wynajmujący składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy zawarciu umowy. Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku, sąd rozpocznie przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Artykuł został przygotowany w ramach kampanii edukacyjnej „Masz prawo wiedzieć” realizowanej przez Stowarzyszenie OPPEN w 2022 r.
Projekt finansowany jest ze środków otrzymanych od:
– miasta Opola,
– powiatu kędzierzyńsko – kozielskiego,
– powiatu kluczborskiego,
– powiatu nyskiego,
– powiatu oleskiego,
– powiatu opolskiego,
– powiatu prudnickiego.
