Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu nieruchomości mieszkaniowej. Umowa najmu okazjonalnego posiada taką samą moc prawną, co umowa najmu „zwykłego”. Posiada jednak kilka zalet, w szczególności dla wynajmujących, a mianowicie możliwość szybszej egzekucji i usunięcia z lokalu nieuczciwego najemcy.
Tryb najmu okazjonalnego zobowiązuje najemcę do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego). Dzięki temu, jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, wystąpią problemy z najemcą, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne – bez konieczności prowadzenia długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego.
Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie właścicieli lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, dlatego nie obejmuje on lokali usługowych wynajmowanych np. przez przedsiębiorców. Co równie ważne, właściciel wynajmowanej nieruchomości musi być osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Wymogi formalne
Skutecznie zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga od najemcy przygotowania następujących dokumentów:
- Oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
- Oświadczenia, w którym wskaże inny lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu;
- Oświadczenia osoby będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, o którym mowa w pkt 2, w którym wyrazi ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu okazjonalnego. Na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.
Jeśli chodzi o wymagania formalne dotyczące umowy najmu okazjonalnego, notariusz musi podpisać oświadczenie najemcy dotyczące dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującemu. Co ważne, tylko ten załącznik do umowy musi mieć formę aktu notarialnego. Dostarczenie wspomnianego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego jest niezbędne – to jeden z elementów umowy najmu okazjonalnego. Dlatego bez zachowania tej formy mamy do czynienia z umową najmu „zwykłego”, a nie z umową najmu okazjonalnego, a w konsekwencji nie zaistnieje ochrona właściciela mieszkania.
Dodatkowo, wynajmujący musi w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy, zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Ponadto, na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. Co ważne, nie obowiązuje żaden konkretny wzór druku do urzędu skarbowego. Zgłoszenie najmu okazjonalnego może być dokonane własnoręcznie poprzez spisanie najistotniejszych informacji o zawartej umowie i przesłanie ich na adres urzędu skarbowego, pod który podlega właściciel lokalu.
Jeśli którykolwiek ze wskazanych obowiązków nie zostanie zrealizowany, umowa najmu okazjonalnego nie będzie chroniła właściciela i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za umowę najmu „zwykłego”.
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego odbywa się na zasadach dotyczących umowy najmu „zwykłego”. Ponadto, najem okazjonalny dodatkowo dopuszcza jeszcze jeden powód wypowiedzenia – kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w oświadczeniu oraz nie zaproponował innego mieszkania lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.
Przyspieszona eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego zakłada, że wynajmujący, po ustaniu umowy, doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania.
Jeśli nie przyniosło to skutku, a najemca wciąż nie opuszcza mieszkaniu, wynajmujący składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy zawarciu umowy. Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku, sąd rozpocznie przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Ilustrowany poradnik w wersji do druku można pobrać tutaj.
Poradnik prawny został przygotowany w ramach kampanii edukacyjnej „Masz prawo wiedzieć” realizowanej przez Stowarzyszenie OPPEN w 2022 r. Projekt finansowany jest ze środków otrzymanych od miasta Opola,
